توضیحات
بانک انواع قرارداد
بیش از ۱۰۰۰ عنوان قرارداد تخصصی که در 10 سال گذشته بیشترین استفاده را توسط اشخاص، شرکتها، نهادها و دیگر سازمان‌ها را داشته و دقیقا دغدغه روزانه آنها بوده را برای شما آماده و بروزرسانی کردیم.
قرارداد عبارت است از توافق اداری دو طرف که در نتیجه آن رابطه جدیدی بوجود می آید یا رابطه حقوقی موجود را تغییر می دهد
پیمان ( Contract ) :
– مجموعه اسناد و مدارک غیر قابل تفکیک است که برای انجام کار یا خدمات بین دو طرف مبادله میشود.
– توافق مستند قانونی است برای تهیه کالا، اجرای عملیات یا ارائه خدمات.
– یعنی موافقتنامه پیمان، نامه پذیرش، برگ پیشنهاد مناقصه، شرایط عمومی، خواسته‌های کارفرما، جدولها، پیشنهاد (فنی) پیمانکار و هر گونه مدرک دیگری (در صورت وجود) که در متن موافقتنامه پیمان یا در نامه پذیرش درج شده باشد.
– منظور از پیمان عبارت از تعهداتی است که طرفین قرارداد طبق اسناد و مدارک پیمان، جهت اجرای وظایف، مسئولیتها و تعهدات نسبت به یکدیگر به عهده می‌گیرند و این به مثابه موافقتنامه بین طرفین محسوب میشود.
قرارداد ( : (Contract
– مجموعه اسناد و مدارک غیر قابل تفکیک مشخص شده در موافقتنامه است، که برای انجام خدمات موضوع قرارداد، بین دو طرف مبادله میشود.
– قرارداد عبارت است از توافق ارادی دو طرف که در نتیجه آن رابطه جدیدی به وجود می‌آید یا رابطه حقوقی موجود را تغییر می‌دهد.
موافقتنامه ( : ( Agreement
سندی است که در آن مشخصات اصلی قرارداد، مانند مشخصات دو طرف، موضوع، مدت، حق‌الزحمه و تعهدات دو طرف بیان شده است و باید به امضای هر دو طرف برسد.
1- پیمان مهندسی و تدارک تجهیزات و کالا Engineering and procurement contract (EPC) :
پیمانی است که در آن مجموعه خدمات طراحی، مهندسی و تأمین مصالح و تجهیزات و نظارت بر نصب و راه‌اندازی توسط یک پیمانکار انجام میشود.
2- پیمان تدارک تجهیزات و کالا و ساختمان و نصب Procurement and construction contract (PC) :
پیمانی است که در آن مجموعه خدمات تأمین، مصالح و تجهیزات و عملیات ساختمان و نصب و راه‌اندازی توسط یک پیمانکار انجام میشود.
3- پیمان مهندسی، تدارک تجهیزات و کالا و ساختمان و نصب Engineering, procurement and construction contract (PC) :
یک نوع پیمان طرح و ساخت است که در آن مجموعه خدمات مهندسی و طراحی و تهیه و تأمین تجهیزات و مصالح و عملیات ساختمان و نصب و راه‌اندازی، تماماً توسط یک پیمانکار انجام میشود.
4 – پیمان کلیدگردان :Turnkey contract
– پیمان کلیدگردان پیمانی است که پیمانکار مسئولیت طراحی، تهیه و تدارک مصالح و تجهیزات، ساخت و نصب و سایر کارها برای تکمیل طرح را به عهده دارد و طرح را در وضعیت عملیات و آماده بهره‌برداری تحویل کارفرما می‌دهد و کارفرما فقط مسئولیت بهره‌برداری را به عهده دارد. و همچنین تأمین موقت منابع مالی نیز به عهده پیمانکار میباشد و پس از تکمیل، هزینه‌ها به وی پرداخت میشود.
– یکی از روشهای اجرای طرح و ساخت میباشد که پیمانکار تأمین مالی، طراحی و ساخت را برمبنای مشخصات تعیین شده و قیمت مورد توافق انجام می‌دهد. بعد از تکمیل کار و راه‌اندازی، کارفرما تمام هزینه‌ها را پرداخت می‌کند.
5- پیمان با مبلغ ثابت Fixed price contract :
پیمانی است که مبلغ آن در مناقصه اعلام و یا بر اساس فهرست‌بها تعیین میشود.
یادآوری- در صورت تغییر در شرایط اقتصادی مبلغ نهایی قابل تعدیل است.
6- پیمان با مبلغ مقطوع Firm fixed price contract – fixed price contract :
پیمانی است که مبلغ آن ثابت بوده و هیچ‌گونه تعدیل قیمت به آن تعلق نمی‌گیرد.
این نوع پیمان با پیمانکاری منعقد میشود که تجربه اجرایی این قبیل کارها را داشته باشد و تمام مسئولیت قیمت متوجه وی میباشد و ضمناً بیشترین انگیزه را برای کنترل هزینه‌ها و کارایی بیشتر پیمانکار دارد.
– پیمانی است که علی‌رغم تغییرات در شرایط اقتصادی مبلغ آن قابل تعدیل نیست.
7- پیمان یک قلم : Lump sum contract
– پیمان با مبلغ ثابت که بر اساس مناقصه تک قیمتی منعقد شده است.
– پیمانی است با مبلغ ثابت برای انجام یک طرح و یا کار مشخص، کار یا طرح، با محدوده مشخص و شرایط از پیش تعیین شده و با توافق اولیه انجام میشود. مبلغ قرارداد قابل تغییر نمی‌باشد مگر اینکه حجم کار تغییر کند و دو طرف با مبلغ آن به توافق برسند.
8- پیمان متره Measurement contract :
پیمانی است که در آن، با اندازه‌گیری مقدار کار انجام شده، پس از تکمیل کار، و قیمتگذاری آن براساس فهرست بهای مورد توافق، از مبلغ پیمان اطمینان حاصل میشود.
9- پیمان با تعدیل قیمت Contract with adjustment :
پیمانی است که قیمت یا مبلغ آن با استفاده از فرمول از قبل توافق شده تعدیل میشود.
10- پیمان مختلط مقطوع و فهرست بها Firm fixed price and unit price contract :
پیمانی است که قسمتهایی از آن (که دقیقاً مشخص شده است) به صورت مقطوع و بقیه قسمتها (که هنگام عقد پیمان دقیقاً مشخص نیست) به صورت فهرست‌بها میباشد.
11- پیمان طرح و اجرا Design and construct contract :
پیمانی است که پیمانکار پروژه‌ای را بر اساس اطلاعات ارائه شده به وسیله کارفرما، طراحی و اجرا می‌کند.
12 – پیمان امانی Cost reimbursement contract :
پیمان بر اساس هزینههای انجام شده میباشد.
13- پیمان امانی با سقف هزینه :Target cost contract
پیمان امانی است که در آن سقف هزینه اولیه برآورد میشود و پس از خاتمه کار تفاوت بین سقف هزینه و هزینه واقعی بر اساس توافق بین کارفرما و پیمانکار سرشکن میشود.
14- پیمان امانی ذی‌نفع : Cost plus contract
پیمان امانی است که پرداخت به پیمانکار بر اساس هزینههای واقعی به علاوه درصدی از هزینه‌ها یا دستمزد انجام میشود.
15- پیمان امانی ذی‌نفع با مبلغ ثابت :Cost plus fixed fee contract
پیمانی است که مبلغ آن بر اساس توافق در بدو قرارداد تعیین و ثابت میباشد، این قیمت ثابت با هزینههای عملی تغییر نمی‌کند مگر اینکه کارهای مورد پیمان تغییر پیدا کند، این نوع قرارداد برای پیمانکار انگیزه‌ای برای کنترل هزینه‌ها پدید می‌آورد و در غیر این صورت خسارت زیادی را متحمل خواهد شد.
16 – پیمان امانی ذی‌نفع با درصد سود Cost plus a percentage fee contract :
– قراردادی است که قیمت کار پیمانکار مقطوع نیست، اما معادل درصد تعیین شده (به عنوان سود) علاوه بر هزینههای مستند به پیمانکار پرداخت میشود.
– پیمانی است که هزینههای مستند پیمانکار به علاوه درصدی به عنوان سود به وی پرداخت میشود.
17- پیمان امانی ذی‌نفع با قیمت ثابت و پاداش Cost plus award fee contract :
قرارداد بر مبنای پرداخت هزینه‌ها که شامل دو قسمت میباشد: 1- قیمت مبنای ثابت اولیه 2- مبلغی به عنوان پاداش، که تمام یا قسمتی از آن در طول کار به پیمانکار پرداخت میشود. این پاداش انگیزه‌ای است که پیمانکار در منابع مالی و زمان صرفه‌جویی کند و کیفیت فنی کار را نیز مد نظر قرار دهد و میزان پرداخت پاداش بر مبنای قضاوت و ارزیابی کار پیمانکار از طرف کارفرما بر اساس پیمان تعیین میشود.
18- پیمان دستمزدی Labour-only contract :
پیمانی است که تنها برای تأمین نیروی کار منعقد میشود.
19- پیمان مذاکره‌ای (توافق یا قرارداد بدون مناقصه) Negotiated contract :
– قراردادی که بر اساس بررسی صلاحیت و قدرت اجرایی و سوابق و تجهیزات یک یا چند پیمانکار بدون مناقصه منعقد میشود. مبلغ و شرایط پیمان نیز بر اساس مذاکره تعیین میشود.
– پیمانی است که بر اساس شروط مالی و شروط دیگر بین کارفرما و یک پیمانکار واحد مذاکره و توافق شده است.
20- پیمان مناقصهای :Competitive bid contract
پیمانی است که از طریق مناقصه و دعوت از تمام آنهایی که خواهان و دارای توان انجام آن هستند، برنده مناقصه مشخص و با وی پیمان بسته میشود.
21- پیمان مدیریت Management contract :
پیمانی است که به موجب آن پیمانکار در مرحله طراحی، خدمات مشاوره‌ای ارائه می‌کند و پس از عقد پیمان، در کارگاه مسئول برنامه‌ریزی و مدیریت تمام امور و اجرای کامل پیمان میباشد.
22- اجرای کار به روش پیمان مدیریت Execution using project management contract :
در این روش اجرای کار از طریق ترک تشریفات مناقصه به یک پیمانکار مدیریت واگذار میشود و پیمانکار مدیریت در ازای مدیریت فنی و اجرایی حق‌الزحمه مقطوعی دریافت می‌کند. هزینه اجرای عملیات (به استثنای حق‌الزحمه مدیریت) از وجهی که کارفرما به حساب مشترک واریز می‌کند پرداخت میشود (حساب مشترک با امضای نماینده کارفرما و رئیس کارگاه است). حداکثر هزینه اجرای عملیات بر مبنای فهرست‌بهای مربوط و ضرایب آن به اضافه 20 درصد به عنوان صعوبت نیمه کاره بودن آن محاسبه میشود. این روش برای کارهایی که از پیمانکار خلع ید شده یا قسمتی از طرح که قبلاً انجام شده است، به کار می‌رود. (موضوع بخشنامه شماره 66900 مورخ 15/11/61 سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور)
23- متمم پیمان Supplementary of contract :
– پیمانی است مستقل که در ادامه کار پیمان قبلی به منظور تکمیل آن منعقد میشود.
– متمم پیمان، پیمانی است که در ادامه پیمان قبلی برای ادامه کار مشابه منعقد میشود.
24- پیمان دست دوم Sub contract :
پیمانی است که به منظور انجام قسمتی از کار یا بخشی از خدمات توسط شخص ثالثی با پیمانکار اصلی بسته میشود.
25- قرارداد اندازه‌گیری مجدد Remeasurement contract :
پیمانی است که برای انجام کار بر اساس حجم عملیات و واحد بهای مربوط تنظیم شده است و پرداخت بر مبنای مقادیر اقلام کار انجام شده و قیمت واحد آنها صورت می‌گیرد.
26 – پیمان مذاکره‌ای (توافق یا قرارداد بدون مناقصه) :Negotiated contract
– قراردادی که بر اساس بررسی صلاحیت و قدرت اجرایی و سوابق و تجهیزات یک یا چند پیمانکار بدون مناقصه منعقد میشود. مبلغ و شرایط پیمان نیز بر اساس مذاکره تعیین میشود.
– پیمانی است که بر اساس شروط مالی و شروط دیگر بین کارفرما و یک پیمانکار
27- قرارداد همسان Standard form contract – model form contract :
قراردادی است که موافقتنامه، شرایط عمومی، شرح خدمات و حق‌الزحمه مصوب داشته باشد.
28 – قرارداد ناهمسان Customized contract :
قرارداد ناهمسان قراردادی است که موافقتنامه، شرایط عمومی، شرح خدمات یا حق‌الزحمه مصوب نداشته باشد و یا هر یک از مدارک مصوب یاد شده در آنها قابل استفاده نباشد.
29 – قرارداد پژوهشی Research contract :
قراردادی است که برای انجام دادن خدمات یا کارهای پژوهشی و تحقیقاتی مورد استفاده قرار می‌گیرد
30 – قرارداد همکاری Cooperation contract :
قرارداد همکاری عبارت است از توافقی که بین دو یا چند شرکت مشاور یا پیمانکار برای انجام یک طرح مشخص یا یک کار به عمل می‌آید. در این توافق، حدود وظایف و مسئولیت هر کدام از شرکتها مشخص شده است.
31 – قرارداد کار :
قرارداد کار عبارتست از قرارداد کتبی یا شفاهی که به موجب آن کارگر در قبال دریافت حق‌السعی، کاری را برای مدت موقت یا مدت غیر موقت برای کارفرما انجام می‌دهد.
تبصره 1- حداکثر مدت موقت برای کارهایی که طبیعت آنها جنبه غیر مستمر دارد توسط وزارت کار و امور اجتماعی تهیه و به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید.
تبصره 2 – در کارهایی که طبیعت آنها جنبه مستمر دارد، در صورتی که مدتی در قرارداد ذکر نشود، قرارداد دائمی تلقی میشود.
32 – موافقتنامه لیسانس License agreement :
عبارت است از یک قرارداد که به وسیله آن صاحب لیسانس حق استفاده قانونی از لیسانس را به دیگری می‌دهد.
مزایای تنظیم قرارداد محکم حقوقی
مراحل تنظیم قرارداد :
نکات تنظیم حقوقی و تخصصی قراردادها
وقتی دو نفر با هم رابطه مالی و شغلی و کاری ایجاد می کنند، یک رابطه ی حقوقی قراردادی بین آن ها شکل می گیرد که اعم از متن قرارداد است. اولین شرط ایجاد یک رابطه حقوقی امن بین دو طرف نیز قرارداد محکم حقوقی است. منظور از قرارداد محکم فقط متن آن نیست بلکه مراحل قبل و بعد آن نیز مهم است.
قرارداد محکم سه مرحله دارد :
- قبل از قرارداد : تحقیقات حقوقی و اداری و میدانی
- حین قرارداد : تنظیم حقوقی متن قرارداد
- بعد از قرارداد : نظارت حقوقی بر اجرای قرارداد
در این مقاله برای درک بهتر جایگاه قرارداد، ابتدا منابع رابطه ی قراردادی و سپس برخی نکات مراحل سه گانه قرارداد را بررسی می کنیم.
الف : منابع رابطه ی قراردادی
رابطه ی قراردادی بین طرفین اعم از خود قرارداد است و به یک معنی نیست. رابطه قراردادی بین طرفین به ترتیب اولویت تحت حکومت منابع ذیل است :
- اول : قوانین آمره و احکام شرعی
- دوم : قرارداد (متن کتبی مشهود قرارداد یا توافقات شفاهی به صراحت بیان شده)
- سوم : شروط بنایی (شروط مبنای انعقاد قرارداد)
- چهارم : شروط ضمنی و تلویحی و التزامی (شروط غیر مشهود در متن و یا غیر مذکور در توافقات شفاهی)
- پنجم : عرف
- ششم : قوانین تکمیلی (پیش فرض های قانونی)
- هفتم : اصول و قواعد حقوقی و شرعی
- هشتم : فتاوی فقهی
- نهم : تفسیرهای قضات (رویه قضایی) و تفسیرهای اساتید حقوق (دکترین حقوقی)
- دهم : عدل و انصاف و اخلاق
منظور از قوانین آمره یعنی قوانینی که خلاف آن نمی توان توافق نمود و مقدم بر قرارداد است مثل خسارت روزانه مازاد بر تورم در تعهدات پولی چک و یا شرط سلب حق رجوع به مراجع قضایی و برخی شروط مذکور در قانون کار و قانون خانواده و قانون حمایت از مصرف کننده و قانون پیش فروش ساختمان و …
منظور از قرارداد مشهود یعنی بندها و مواد قرارداد که مشاهده می شود و یا اگر قرارداد کتبی نیست، در صحبت ها و مذاکرات حین معامله به آن تصریح شده بود. (اثبات شدن یا نشدن صحبت ها بحث دیگری است)
منظور از شروط بنایی یعنی شرطی آنقدر مهم و بدیهی و مسلم بوده که طرفین در قرارداد ذکر نکرده اند ولی مبنا و فونداسیون قرارداد بوده است. مثل شرط بنایی شهرت و نمایش اثر در قرارداد فیلم
منظور از شروط ضمنی و التزامی یعنی در قرارداد فلان تعهد نیست ولی از جمع مواد ۵ و ۸ و ۲۶ برمی آید که به عهده طرف است و یا لازمه ی آن است. مثلاً تعهد به تحویل ریموت دلالت التزامی آن این است که پس پارکینگ دارد.
منظور از عرف، رویه مستمر در نوع آن قرارداد در یک صنف و یا یک منطقه است. مثلاً در قرارداد خرید آپارتمان، عرف کسر از ثمن در صورت کمتر بودن متراژ واقعی از متراژ مذکور در قرارداد نداریم ولی همین حالت در قرارداد پیش خرید آپارتمان، عرف مسلم است.
منظور از قوانین تکمیلی یعنی پیش فرض هایی که قانونگذار در موارد سکوت منابع بالاتر پیش بینی کرده است. مثلاً اگر در قرارداد شرط فسخ بابت گران فروشی ذکر نشده باشد، خب خود قانونگذار از قبل خیار غبن را گفته است. در تعهدات بر اساس قوانین تکمیلی، می توان تعهد قانونی خود را در قرارداد اسقاط نمود و یا به عهده طرف مقابل گذاشت.
منظور از اصول و قواعد حقوقی و فقهی یعنی اصولی و قواعد کلی در مقامی که هیچ دلیلی نیست و منابع بالاتر وجود ندارد، لاجرم باید بر اساس آن روابط قراردادی را حل و فصل نمود. مثلاً وقتی تاریخ تعهد ذکر نشده است و هیچ عرفی هم نیست، باید طبق اصل فوری بودن تعهدات، تعهد را حال و فوری دانست.
منظور از فتاوی فقهی، استنباط شرعی است که یک عدالت خواه فقیه در خصوص یک چالش قراردادی صادر می کند و می تواند مستند رای دادگاه واقع شود.
منظور از نظرات اساتید حقوق یعنی تحلیل های اساتید دانشگاهی و فقهی در مورد اختلافات قراردادی. مثلاً این آیا عقد از زمان تحقق معلق علیه اثر دارد و یا از زمان انعقاد آن ؟؟ حال اگر در یک قرارداد معلق در مورد زمان اثر عقد چیزی گفته نشده باشد، می توان به نظرات مرحوم دکتر کاتوزیان پدر علم حقوق ایران و یا اساتید دیگر استناد کرد.
عدل و انصاف و اخلاق در حقوق ایران به عنوان یک منبع مستقل که قاضی بتواند فقط بر اساس آن رای صادر نماید خصوصاً که بالاتر از منابع دیگر قرار گیرد، مرسوم نیست ولی به هر حال قابل استناد است. مثلاً در بحث وجه التزام های گزاف.
قرارداد بهترین منبع رابطه قراردادی
در تنظیم قرارداد باید همه منابع رابطه ی قراردادی را در نظر گرفت. اگر تعهدی در متن قرارداد ذکر نشده باشد، اتوماتیک دایورت می شود روی منبع بعدی و نباید تصور کنیم که تعهد مسکوت در قرارداد به معنی فقدان آن تعهد است.
در بسیاری از موارد به ما گفته می شود که فلان بند رو حذف کن ! ولکن با حذف آن کار درست نمی شود چون در این صورت صرفاً منبع آن تعهد مثلاً از منبع قوی تر متن صریح قرارداد تبدیل می شود به منبع ضعیف تر عرف. فلذا باید ذکر نمود که فلان تعهد را ندارد نه این که صرفاً حذف گردد.
بنابراین علت و حکمت تنظیم قرارداد محکم بخاطر این است خودمان تنظیمات را انجام دهیم و کار و زندگی خود را به دست منابع بعدی ندهیم و تا جای ممکن منبع رابطه ی قراردادی به خود متن مشهود و صریح قرارداد (منبع دوم) ارجاع گردد نه منابع دیگر.
مثلاً در خصوص گران خریدن باید خودمان در قرارداد تعیین تکلیف کنیم که هم می توانم فسخ کنم و یا معادل دو برابر مازاد قیمت متعارف را به عنوان خسارت مسترد کنم ولی اگر این موارد ذکر نشود، فقط با خیار غبن باید فسخ شود که به درد خریدار نمیخورد. وسط زمستان خانه را تخلیه کند و فروشنده سودجو را به سود بیشتر برساند ؟!! پس گاهی پیش فرض های قانونی احمقانه می شود.
ب : مراحل رابطه ی قراردادی
برای داشتن یک قرارداد محکم و امن، سه مرحله وجود دارد که در این جا مختصراً توضیح می دهیم :
۱- قبل از تنظیم قرارداد
فقط به متن حقوقی خود قرارداد و قشنگی و با آب و تاب بودن و بندها و تبصره های قراردادتان دلخوش نکنید. اگر یک قرارداد خیلی حرفه ای و صد صفحه و با صد وکیل به نفع خود نوشتیم و بعداً مشخص شد که طرف اصلاً مالک نبوده دیگر چه سود دارد؟ بنابراین تحقیقات میدانی و اداری حتماً باید در کنار متن حقوقی و تخصصی قرارداد مورد توجه قرار گیرد. این تحقیقات شامل موارد ذیل می شود :
تحقیق در خصوص وضعیت حقوقی خود موضوع قرارداد
مال غیر نبودن، مشاعی نبودن، در رهن نبودن، در توقیف و بازداشت نبودن، وقفی نبودن، معارض نداشتن، در پروسه دعوای قضایی قرار نداشتن، مسروقه نبودن، در اجاره مستاجر نبودن، تداخل نداشتن با املاک مجاور، در حریم دکل برق و رودخانه و جاده نبودن، در طرح دولت و شهرداری و یا طرح تفصیلی نبودن، عقب نشینی و اصلاحی نداشتن، ملی نبودن، تحت حق ارتفاق قرار نداشتن و…
تحقیق در خصوص روابط حقوقی دست های قبلی
مبادا طرف معامله با دست قبلی خود در دعوا باشد و نتیجه آن دعوا به قرارداد شما هم سرایت کند. در این خصوص می توانیم به دادگاه محل وقوع ملک یا محل کار و سکونت طرف معامله تان مراجعه کنید و اسم فروشنده را به مسئول رایانه بدهید تا اگر پرونده ای در جریان است مشخص شود.
تحقیق در خصوص قراردادهای دست های قبلی
گاهی قرارداد را بر اساس قراردادی که طرف معامله تان با اشخاص قبلی نوشته است، منعقد می کنید. در این صورت از آن قرارداد و نحوه اجرای آن و عدم فسخ و اقاله آن و شروط ضمن عقد و الحاقیه ها و متمم های بعدی آن و همچنین صحت تاریخ آن مطمئن شوید. چون تاریخ قرارداد در برابر ثالث قابل استناد نیست.
مضافاً بررسی شود که حق انتقال مورد معامله از طرف قراردادتان سلب نشده باشد. حتماً اصل یا دست کم یک کپی امضاء شده از آن قرارداد (قرارداد دست قبلی) را از طرف معامله تان بگیرید. ضمناً دیدن پشت برگه قراردادهای ایادی سابق هم یادتان نرود و ترتیب و تطبیق قراردادها را با یکدیگر بررسی کنید.
تحقیق در خصوص متزلزل نبودن مالکیت طرف قرارداد
پیش از تنظیم قرارداد باید توجه داشته باشید که صرف مالک بودن طرف قرارداد کفایت نمی کند. این مالکیت باید منجز و قطعی باشد. کسی که بر اساس حکم غیابی ملک را در مزایده خریداری کرده و مالک شده و یا دست قبلی علیه طرف قرارداد شما شرط فسخ کرده است، اگر چه در حال حاضر مالک هستند و قانوناً حق تصرف و فروش دارند ولی معامله با این دسته از مالک ها ریسک زیادی دارد.
تحقیق در خصوص اهلیت طرف قرارداد
طرف قرارداد ممنوع المعامله، ممنوع الفعالیت، محجور، ورشکسته نباشد. در قرارداد با شرکت ها و تجار حتی احتمال ورشکستگی هم می دهید معامله نکنید. در قرارداد با پیران و سالخوردگان و بیماران مواظب باشید فرزندان و ورثه اش بعداً ادعا نکنند که پدرمان آلزایمر داشت و عقلش زایل شده بود.
تحقیق در خصوص هویت طرف قرارداد
- آیا شخصی که می خواهید با او قرارداد بنویسید واقعاً همان کسی است که اسم آن در قرارداد ذکر شده است؟
- یعنی مصداق همان فرد است؟
- به عکس کارت ملی و شناسنامه اعتماد نکنید و تحقیق محلی کنید. پرونده کلاهبرداری داشتم که خواهر دوقلوی مالک مبایعه نامه را امضاء کرده بود!!
تحقیق در خصوص صفات و مشخصات طرف قرارداد
اگر قانوناً و یا طبق قرارداد در طرف معامله اوصاف خاصی شرط باشد که مستقیماً ارتباط به معامله دارد مثل قرارداد وکالت با وکیل دادگستری و یا آن اوصاف ارتباطی به معامله ندارد لکن بنای رغبت شما در معامله با طرف است مثل قرارداد خرید خودرو از پزشک، در هر حال مدارک آن را از طرف بخواهید و خجالت نکشید. اگر با مهندس معامله می کنید پروانه نظام مهندسی اگر با وکیل دادگستری معامله می کنید پروانه وکالت دادگستری اگر با پزشک معامله می کنید مجوز نظام پزشکی را درخواست کنید.
تحقیق در خصوص هویت موضوع قرارداد
آیا این زمینی که نشان شما داده اند همان زمین موضوع قرارداد است؟ خصوصاً در زمین های واقع در دشت ها و کوهها که امکان اشتباه انداختن و فریب بیشتر است. در برخی موارد، زمین مورد معامله، زمین مورد مشاهده نبوده است.
تحقیق در خصوص مشخصات موضوع قرارداد
قیمت و ارزش موضوع معامله و مشخصات رنگ و اندازه و جنس و نیز عیوب و نواقص را بررسی کنید. توابع موضوع معامله از جمله اصل اسناد و مدارک گمرگی و بیمه و فاکتورها و دستورالعمل های نحوه استفاده کالا هم بررسی شود.
تحقیق در خصوص اسناد و مدارک مربوط به قرارداد
اسناد و مدارک و مستندات قرارداد از حیث اصالت آن ها باید بررسی شود. اولین قدم در این رابطه مطالبه اصل سند و مدرک از طرف مقابل قرارداد است. مرحله بعدی بررسی جعلی نبودن اصل سند است که به دو طریق انجام می شود. راه اول این که با کارشناس رسمی دادگستری در امور جعل مشاوره حضوری صورت گیرد. راه دوم این که به همراه مالک سند و یا حتی به تنهایی به اداره یا شخص صادرکننده سند مراجعه و حتی الامکان اطلاعات لازم کسب شود.
۲- نکات تنظیم متن قرارداد
بعد از انجام کامل تحقیقات، نوبت به تنظیم حقوقی متن قرارداد می رسد. در تنظیم قرارداد نکات زیادی وجود دارد که برخی از موارد آن را ذکر می کنیم :
هر قرارداد دارای ارکان اصلی عنوان و طرفین و موضوع و عوض و مدت و شروط ضمن عقد است. در تنظیم قرارداد نباید فقط جنبه های ثبوتی مورد توجه قرار گیرد بلکه جنبه های اثباتی نیز مهم است. ملاحظه ی نکات شکلی در زمان امضای قرارداد نیز بسیار ضروری است. الفاظ و کلمات قرارداد نیز جزء اساسی یک قرارداد محکم است.
عنوان قرارداد
منظور عنوانی از عقود است که طرفین بر قرارداد خود می گذارند همچون بیع، اجاره، جعاله، وکالت. عنوان قرارداد مهم است و می تواند یکی از ملاک های اصلی در تفسیر و آثار قرارداد باشد. بنابراین باید کاملاً منطبق بر ماهیت رابطه حقوقی طرفین باشد.
طرفین قرارداد
در قسمت طرفین قرارداد باید مشخصات کامل و شناسنامه ای و کد ملی و آدرس و شماره تلفن و اقامتگاه طرفین ذکر شود. اسم کامل شناسنامه ای و پسوندها و پیشوندهای نام و نام خانوادگی طرف در قرارداد نوشته شود. حتما صفحه توضیحات شناسنامه را هم ببینید. اگر طرف قرارداد دارای اسم مستعار و لقب مشهور است، به این موضوع نیز در قرارداد اشاره شود. مضافاً باید مشخص شود امضا کننده ی قرارداد نماینده است یا اصیل. این موضوع خصوصاً در قرارداد با شرکت ها اشکالاتی را به وجود آورده است. مثلاً باید نوشت طرف اول : شرکت … با نمایندگی آقای … نه این که بنویسیم طرف اول : آقای … نماینده و مدیر عامل شرکت …
مدت قرارداد
در قراردادهایی که ذکر مدت در آن شرط صحت قرارداد است مثل اجاره، مدت قرارداد هم جزء ارکان نوشتاری قرارداد است. البته مدت قرارداد با مدت تعهد تفاوت مهم دارد که در اغلب موارد این دو مفهوم با یکدیگر اشتباه گرفته می شود.
موضوع و مبلغ قرارداد
موضوع قرارداد و مبلغ قرارداد می بایست به نحوه واضح و کامل معلوم و معین گردد. اگر این امر رعایت نشود، می تواند به بطلان قرارداد بینجامد. موضوع و مبلغ قرارداد دقیقاً باید در قبال یکدیگر و شاخ در شاخ هم باشند چرا که تعهدات اصلی قرارداد هستند. فلذا نباید تعهدات فرعی را در موضوع قرارداد نوشت والا تصور و تفسیر می شود که مبلغ قرارداد در عوض آن تعهد نیز قرار گرفته است.
قسمت مبلغ قرارداد نیز در واقع عوض قرارداد است. اگر طرف معامله شماره حساب شخص دیگر را می دهد در قرارداد قید شود. اگر در قرارداد به شما چک می دهد آیا چک خودش است؟ اگر چک دیگری باشد، طرف قرارداد پشت چک را به عنوان ظهر نویس امضاء کند. همچنین رضایت صاحب حساب چک را مطمئن شوید.
اگر خریداران چند نفر هستند و فقط یکی از آن ها چک ثمن را صادر می کند، سایر خریداران هم پشت چک را به عنوان ضامن امضاء کنند. امضای طرف را در قرارداد با امضای مندرج در چک مقایسه کنید. وقتی چک می دهید رسید تحویل چک را از طرف مقابل بگیرید و یا در قرارداد تصریح شود. حتماً از چک های ثمن قرارداد کپی بگیرید تا در آینده بتوانید تاریخ قرارداد را در مقابل اشخاص ثالث و مراجع قضایی اثبات نمایید.
شروط ضمن عقد
بهترین قسمت برای مانور دادن و توافقات تکمیلی و پوشاندن تمام درزهای اختلاف برانگیز است. کلیه موارد مربوط به خسارات ها و مسئولیت ها و میزان آن ها (بالمناصفه، تضامنی، نسبی) خیارات و فسخ، زمان ها و مواعد، ضمانت اجراها، حق حبس و گروکشی تعهدات، سلب حقوق، داوری و … باید در قسمت شروط ضمن عقد پیش بینی شود. یادتان باشد هر تعهدی در قرارداد باید دارای ضمانت اجراء باشد و این ضمانت اجرا هم نباید به طور کلی تعیین شود چرا که ضمانت اجرای یک تعهد قابل تسری به تعهد دیگر نیست.
در شروط ضمن عقد باید همه فروض و حالت ها پیش بینی شود. مثلاً ننویسیم … در هر زمان که قرارداد فسخ شد… بلکه بنویسیم … در هر زمان که قرارداد فسخ یا منحل شد… چون ممکن است قرارداد فسخ نشود ولی منفسخ یا باطل یا اقاله شود که همه این موارد نیز مشمول واژه انحلال می شود.
علاوه بر این که هر یک از ارکان قرارداد باید جامع و مانع و کامل باشد، چینش و ترتیب و نحوه جا دادن و گنجاندن مواد و تبصره های قرارداد در ذیل هر یک از ارکان نوشتاری قرارداد هم بسیار مهم است.
مثلاً این که اندازه و رنگ در ذیل ماده مربوط به موضوع قرارداد ذکر شود و یا در ذیل ماده مربوط به شروط ضمن عقد آورده شود، ممکن است آثار حقوقی متفاوت داشته باشد و یا در تفسیر قرارداد اثر داشته باشد. گنجاندن رنگ در ذیل موضوع قرارداد، به معنای تعیین مبیع است و چنانچه مورد معامله فاقد آن رنگ باشد به معنای عدم تحویل است. ولی گنجاندن رنگ در ذیل شروط ضمن عقد، ممکن است نمایانگر صرفاً رغبت خریدار باشد و چنانچه مورد معامله فاقد آن رنگ باشد به معنای تحقق تحویل و با لحاظ حق فسخ (با خیار تخلف وصف یا تخلف از شرط صفت) برای خریدار است.
بار اثبات در قرارداد
منظور از بار اثبات یعنی تکلیف اثبات انجام یک تعهد و یا واقعه به عهده یک طرف. طبق قوانین عام، بار اثبات به عهده مدعی است ولی در قرارداد تا حدودی می توان در خصوص تغییر بار اثبات هم تعیین تکلیف نمود. فلذا فقط پیش بینی حقوق و تعهدات طرفین در مرحله ثبوت کافی نیست و در بعضی از قراردادها لازم است که در خصوص جنبه اثباتی مفاد قرارداد و انتقال بار اثبات هم توافق شود.
مثال شایع تر در مورد چک ها و سفته های ضمانت حسن انجام کار است. به طور کلی همین که کارفرما مدعی شود که کارمند تعهدات خود را انجام نداده، کافی برای مطالبه سفته است و کارمند باید حسن انجام تعهد خود را اثبات کند. ولی می توان شرط نمود که کارفرما وقتی می تواند چک و سفته تضمینی را به اجرا گذارد که با دلایل موجه و مستند، تخلف کارمند را از فلان تعهد در قرارداد اثبات نماید.
و یا این که در قرارداد مشارکت در ساخت اگر بنویسم در صورت امکان تامین ۱۰ پارکینگ، سازنده مکلف است که اخذ نماید، در این عبارت بار اثبات تقصیر سازنده با مالک است ولی اگر نوشته شود، سازنده مکلف به تامین ۱۰ پارکینگ است مگر این که طبق قانون ممکن نباشد. در این حالت بار اثبات عدم تقصیر به عهده سازنده است.
ادله اثبات در قرارداد
ادله اثبات ادله ای هستند که قانون آن ادله را دلیل اثبات یک عمل یا واقعه حقوقی می داند. مثلاً شهادت شهود یک دلیل قانونی اثبات دعاوی است و یا سند تک برگی دلیل اثباتی اثبات مالکیت بر اموال غیر منقول است. به طور کلی در قراردادها نمی توان در خصوص بی اعتبار کردن یک دلیل قانونی و یا اعتبار دادن به یک امری که قانون آن را دلیل اثبات دعاوی نمی داند توافق نمود. لکن تا حدودی می توان در یک قرارداد به این منطقه ممنوعه نیز قدم گذاشت.
الفاظ و کلمات در تنظیم قرارداد
عبارات و الفاظ و واژگان در تنظیم قرارداد باید صحیح و در معنای حقوقی خود به کار رود و اجمال و ابهام نداشته باشد. مثلاً عباراتی همچون به هم زدن معامله، خلل وارد کردن به معامله، رد معامله و… مبهم است و الفاظ حقوقی نیست
گاهی کاربرد نابجای کلمات (نیز) باعث اختلاف در تفسیر قرارداد شده است. مثلاً به این دو جمله دقت کنید : فروشنده نیز حق فسخ دارد. فروشنده حق فسخ نیز دارد. همچنین کلمات منفی (بدون و عدم و غیر و نا و بی) باید در جایی در جمله استفاده شود که عطف به کلمه مثبت بعدی نگردد. مثل این عبارت : تقسیم حقوق غیر مادی و مالی متعلق به طرفین قرارداد. در این جا اگر منظور حقوق مالی است، کلمه غیر در پشت مادی این تفسیر را ایجاد می کند که به مالی هم سرایت کرده است در حالی که اگر منظور حقوق مالی است باید بنویسیم : تقسیم حقوق مالی و غیر مادی.
علاوه بر الفاظ و واژگان قرارداد، کاربرد صحیح علائم نگارشی خصوصاً ویرگول هم مهم است. مثلاً این دو جمله را با هم مقایسه کنید تا ببینید ویرگول چگونه باعث اختلاف در یک قرارداد مشارکت شد : (پس از دریافت پول از شرکت، توسط طرف اول به طرف دوم پرداخت خواهد شد) و (پس از دریافت پول از شرکت توسط طرف اول، به طرف دوم پرداخت خواهد شد.)
نکات شکلی در تنظیم قرارداد
- برای امضای قرارداد عجله نکنید. قرارداد را نخوانده امضاء نکنید. پیش نویس آن را چند بار مطالعه کنید.
- حتی اگر نمی توانید در پیش نویس قراردادی که جلوی شما گذاشته اند تغییری دهید، باز هم با مشاور حقوقی و وکیل متخصص قراردادها مشورت کنید.
- قرارداد را تایپ کنید تا همه نسخه های آن متحد المتن و متحد الشکل باشد.
- کلیه صفحات قرارداد امضاء شود نه فقط صفحه آخر!! کلیه اوراق پیوست های قرارداد امضاء شود و در قرارداد به پیوست داشتن و در کلیه اوراق پیوست نیز به منضم بودن به قرارداد شماره …. مورخ …. تصریح شود.
- از طرف بخواهید در ذیل امضای خود نام کامل خود را به همراه تاریخ با دست خط خودش درج کند و اثر انگشت هم بزند. حتی الامکان طرف دو بار امضاء کند تا اگر امضای واقعی خودش رو نزده باشد، دروغش معلوم شود. بنابراین به امضای خالی اکتفا نکنید چرا که برخی اشخاص چند امضاء دارند.
- تعداد نسخه های اصل قرارداد ذکر شود و این که مبادله گردیده است.
- اگر نسخه های قرارداد کاربنی است، نسخه های کاربنی بدون کاربن امضاء شود. چون به اعتقاد برخی نسخه کاربنی نسخه اصل نیست.
- از خط خوردگی، ابرو باز کردن، عوض کردن خودکار، نوشتن مجدد روی امضا، پر رنگ کردن یک کلمه یا عدد و … جداً پرهیز شود.
- مواظب اشکال تایپی و سهو قلم و غلط املایی و صفرها و ریال و تومان و تاریخ ها و … باشید. در آینده می تواند باب سوء استفاده را باز کند.
- قرارداد را از اول سطر کاغذ شروع نکنید. چون سطر اول زیر گیره فلزی پوشه می رود و خوانده نمی شود.
- فضاهای خالی و فاصله بین کلمات امکان جعل رو زیاد می کند.
- خودکار یا قلمی که قرارداد با آن نوشته می شود و طرف مقابل با آن امضاء می کند، موضوع مهمی است که باید جدی گرفته شود. باید مواظب خودکارهایی که جوهر آن بعد از چند روز محو می شود، باشیم. مورد داشتیم طرف خوشحال و خندان از این که ملکی را ارزان خریده بود ولی بعد از دو هفته دید که مبایعه نامه اش سفید سفیده!!
- قرارداد حتی الامکان به امضای شهود معتبر برسد و مشخصات شهود ذکر شود. همچنین شماره و تاریخ قرارداد.
- در قراردادهای چاپی فقط به مطالب دستنویس اهمیت ندهید. قسمت های چاپی را هم بخوانید و در صورت تعارض با موارد دستنویس، آن ها را خط بزنید.
۳- نکات بعد از امضای قرارداد
بعد از امضای یک قرارداد و رعایت کلی نکات حقوقی در آن، کار تمام نشده است. چرا که ممکن است با یک پیامک و یا یک تعویض چک و یا یک متمم و صورتجلسه غیر حرفه ای تمام نتایج کار خراب گردد. فلذا صرف تنظیم یک قرارداد محکم کافی نیست و باید در حین اجرای قرارداد تا اتمام کار نیز جوانب حقوقی را رعایت نمود.
نقد و بررسی‌ها
هیچ دیدگاهی برای این محصول نوشته نشده است.